Ejendomsavance er den fortjeneste, der opstår ved salg af fast ejendom. Det beregnes som forskellen mellem salgsprisen og købsprisen (inklusive omkostninger til forbedringer og salg). Ejendomsavance beskattes typisk som kapitalindkomst, og der kan være forskellige regler og satser afhængig af landet og ejendomstypen.
Ofte stillede spørgsmål om ejendomsavance
1. Hvad er ejendomsavance?
Ejendomsavance er den fortjeneste, de opnår ved afståelse af fast ejendom. Afståelse betyder ikke kun salg – også anden overdragelse kan udløse beskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven.
Fast ejendom omfatter blandt andet:
• Helårsboliger, sommerhuse og fritidshuse.
• Bygninger.
• Grunde, både bebyggede og ubebyggede, herunder byggegrunde.
2. Hvem er skattepligtig af ejendomsavancen?
Både fysiske og juridiske personer (fx selskaber) er som udgangspunkt skattepligtige af fortjeneste ved salg af fast ejendom.
For fysiske personer findes en vigtig undtagelse: Hvis ejendommen opfylder betingelserne i parcelhusreglen, kan fortjenesten være helt skattefri. Det gælder typisk helårsboliger, en og tofamilieshuse og sommerhuse, der har tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand.
For en og to families huse er det yderligere en betingelse, at grunden ikke overstiger 1.400 kvm. eller at det ifølge en offentlig myndighed ikke er muligt at udstykke grunden eller at udstykning af grunden i flg. erklæring fra Told og Skattestyrelsen vil medføre en værdiforringelse på mere end 20 % af restarealet eller den bestående bebyggelse.
Juridiske personer kan ikke anvende parcelhusreglen; alle gevinster beskattes efter ejendomsavancebeskatningsloven.
3. Hvordan opgøres fortjeneste og tab ved salg af ejendom?
Fortjenesten beregnes som:
Afståelsessum (salgspris minus salgsomkostninger)
– Anskaffelsessum (købspris + købsomkostninger + forbedringsudgifter)
Andre væsentlige punkter:
• Udgifter til fx ejendomsmægler og advokat kan medregnes i salgssummen.
• Anskaffelsessummen forhøjes med et standardtillæg på 10.000 kr. pr. år ejendommen har været ejet undtagen i salgsåret. Udgifter til vedligeholdelse og forbedringer, som ikke er fratrukket i indkomstopgørelsen på afholdelsestidspunktet kan i det omfang udgifterne overstiger 10.000 kr. pr. tillægges anskaffelsessummen.
• Tab på salg af ejendom er kildeartsbegrænset, og kan kun i gevinster på andre ejendomme omfattet af loven.
Vær opmærksom på, at der gælder særlige regler for ejendomme erhvervet før 19. maj 1993. Ovenstående guidelines gælder ikke for disse ejendomme.
4. Hvornår kan man søge henstand med skatten af ejendomsavancen?
De kan udskyde skatten af fortjenesten, hvis de sælger en erhvervsejendom og inden udløbet af året efter afståelsen køber en anden erhvervsejendom. For at få henstand skal anskaffelsessummen for den eller de genanskaffede faste ejendomme mindst svare til afståelsessummen for den afståede ejendom. Reglen gælder ikke for udlejningsejendomme eller ejendomme, der har være brugt privat.
5. Udløser det skat, hvis jeg overdrager en ejendom til mit barn?
Ja, en overdragelse til børn kan udløse ejendomsavancebeskatning. Beskatningen beregnes som forskellen mellem ejendommens handelsværdi og din oprindelige anskaffelsessum.
Der gælder dog særlige værdiansættelsesregler:
Forældre kan som udgangspunkt overdrage ejendommen til deres børn, til en pris inden for ±20 % af den nye offentlige ejendomsvurdering – den såkaldte 15 % regel. Hvis prisen ligger inden for denne ramme, anses overdragelsen normalt ikke som en gave. Det betyder, at der ikke skal betales gaveafgift – men de som sælger skal stadig betale ejendomsavance af forskellen mellem handelsværdien og din anskaffelsessum.
Hvis barnet køber til en pris under handelsværdien, anses forskellen som en gave, der kan udløse gaveafgift.
Det er en forudsætning at der ikke foreligger særlige omstændigheder, der gør, at den offentlige ejendomsvurdering ikke er retvisende.
Vi henviser til vores artikel om overdragelse af fast ejendom til nærtstående og særligt til afsnittet om holdepunkter for, hvornår skattemyndighederne ikke vil anerkende anvendelse af den såkaldte 15 % regel, se ovenfor.
6. Hvornår og hvordan skal ejendomsavancen oplyses til Skattestyrelsen?
Fortjeneste eller tab ved salg af fast ejendom skal indberettes i årsopgørelsen/oplysningsskemaet for det indkomstår, hvor ejendommen blev afstået.
De skal kunne dokumentere både købs- og salgspris samt relevante udgifter (fx mæglerhonorar, advokat, forbedringsudgifter).
Hvis de er omfattet af parcelhusreglen, skal de som hovedregel ikke indberette gevinsten, men det anbefales at gemme dokumentation for anvendelsen i ejertiden, hvis Skattestyrelsen efterfølgende spørger.
Dette gælder hovedsaligt i tilfælde, hvor ejeren ikke har beboet ejendommen i hele ejerperioden eller ejeren har haft flere beboelsesejendomme samtidig.
Søg rådgivning i tvivlstilfælde. Det kan anses for uagtsomt ikke at oplyse skattemyndighederne om en eventuel skattepligtig avance.
7. Hvordan kan SkatteInform hjælpe dig?
SkatteInform kan bistå dig med at:
• Beregne avance og tab korrekt, herunder tage højde for købs-og salgsudgifter, der skal medtages i avanceopgørelsen.
• Vurdere, om parcelhusreglen eller andre skattefritagelser kan anvendes, så du ikke betaler skat unødvendigt.
• Rådgive om mulighederne for henstand, hvis du geninvesterer i erhvervsejendom.
• Rådgive om familieoverdragelser, herunder korrekt fastsættelse af handelsværdi og gaveafgiftsmæssige konsekvenser.
• Sørge for korrekt og rettidig indberetning til Skattestyrelsen, så du undgår fejl og renter.
• Fungere som sparringspartner, så du får et samlet skattemæssigt overblik ved køb, salg eller overdragelse af fast ejendom.
Ansvarsfraskrivelse
Da ovenstående alene er vejledende, påtager vi os ikke ansvar for dispositioner, der måtte træffes på baggrund af ovenstående uden forudgående individuel rådgivning. Vi påtager os ikke ansvar for fejl og mangler.