Styresignal om værdiansættelse af fast ejendom i dødsboer og overdragelse mellem nærtstående

1. Reglerne om værdiansættelse

Udgangspunktet er, at ejendommen skal værdiansættes til handelsværdien på overdragelsestidspunktet, jf. boafgiftsloven §12 (arv) og §27 (gave).

Ifølge cirkulære nr. 185 kan man dog anvende den seneste offentlige ejendomsvurdering, hvis værdien højst afviger 15 % fra handelsværdien.

Med ændringscirkulæret fra 2021 blev grænsen udvidet til 20 % for ejendomme med nye vurderinger pr. 1. januar 2020.

I praksis omtales begge som 15 %-reglen. Men hvis der foreligger særlige omstændigheder, kan Skattestyrelsen tilsidesætte reglen. Højesteret har fastslået, at det offentlige bærer risikoen for forkerte ejendomsvurderinger – men ikke hvis der foreligger konkrete forhold, som viser, at vurderingen ikke afspejler handelsværdien.

2. Hvem og hvilke ejendomme er omfattet

Reglerne gælder kun ved overdragelser mellem nærtstående – fx ægtefæller, forældre, bedsteforældre, børn og børnebørn (herunder sted- og adoptivbørn).

De gælder ikke: ved handler mellem selskaber og hovedaktionærer, eller for ejendomme, der beskattes som næringsejendomme.

For erhvervs-, landbrugs- og skovejendomme findes der ofte kun en grundværdi. Derfor kræver brug af reglen, at der anmodes om en egentlig ejendomsvurdering efter ejendomsvurderingsloven §11.

3. Hvad betyder “særlige omstændigheder”?

Særlige omstændigheder betyder, at der findes konkrete forhold, som viser, at den offentlige vurdering ikke afspejler handelsværdien.

Eksempler på særlige omstændigheder:

• Nylig handel af ejendommen til en anden pris.
• Salgsforhandlinger, som viser en højere eller lavere værdi.
• En sagkyndig vurdering (fx ved skifteretten).
• Uafhængig ejendomsmægler vurdering i gaveforhold.
• Oplysninger i regnskabet om dagsværdi.
• Realkreditbelåning, der viser højere værdi.
• Arveafkald eller kompensation, som ændrer fordelingen.
• Væsentlige renoveringer, der ikke indgår i vurderingen.
• Hvis ejendommen ikke længere skal vurderes som udlejningsejendom.

Det er en samlet vurdering af både tidsmæssig sammenhæng og prisforskel, der afgør, om der foreligger særlige omstændigheder.

4. Hvad er ikke særlige omstændigheder?

Normale udsving i ejendomsmarkedet er ikke nok. Skattestyrelsen kan kun tilsidesætte 15 %-reglen, hvis der findes konkrete holdepunkter, se eksempler ovenfor under punkt 3.

5. Den tidsmæssige sammenhæng – 3-års-reglen

Som hovedregel gælder, at der ikke foreligger særlige omstændigheder, hvis der er gået mindst 3 år mellem overdragelsen og en efterfølgende handel. Dog kan meget store prisforskelle stadig give anledning til at se bort fra 15 %-reglen.

Hvis ejendommen videresælges kort tid efter overdragelsen (fx 2-3 måneder), kan dette skabe en formodning om, at parterne kendte til en højere handelsværdi. I dødsboer gælder dette også, hvis der sker salg efter arveudlæg, men inden boopgørelsen er afsluttet.

6. Tab efter ejendomsavancebeskatningsloven

Styresignalet fastslår, at tab som følge af værdiansættelse efter 15 %-reglen ikke skal kunne fradrages skattemæssigt. Der findes dog endnu ingen offentlig praksis, der støtter denne holdning. Efter min vurdering bør en sådan begrænsning ske ved lovændring, ikke blot gennem et styresignal.

7. Hvornår bør man ikke bruge værdiansættelsescirkulæret?

Det er ikke altid en fordel at sætte værdien så lavt som muligt. Hvis arvingen eller modtageren senere sælger ejendommen, kan det betyde højere skat, fordi anskaffelsessummen bliver lavere.

Derfor kan det i nogle tilfælde betale sig at få lavet en sagkyndig vurdering, der bedre afspejler den reelle handelsværdi.

8. Frister

Boopgørelser og gaveanmeldelser kan kun ændres inden for følgende frister:

• 3 måneder for dødsboer (boafgiftsloven §12, stk. 2)
• 6 måneder for gaver (boafgiftsloven §27, stk. 2)

Fristen regnes fra det tidspunkt, Skattestyrelsen har modtaget alle nødvendige oplysninger. Vær dog opmærksom på, at Skattestyrelsen nogle gange forsøger at forlænge fristen ved at bede om nye oplysninger – også selv om de ikke ændrer sagen.

9. Sammenfatning

Styresignalet vil blive indarbejdet i Den Juridiske Vejledning 2026-1. Hovedreglen er fortsat, at fast ejendom mellem nærtstående kan værdiansættes efter 15 %-reglen – medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Kort opsummeret:

• 15 % eller 20% -reglen gælder stadig, men kun hvis der ikke er særlige omstændigheder.
• Særlige omstændigheder = konkrete tegn på, at den offentlige vurdering er forkert.
• Ikke særlige omstændigheder = almindelige prisændringer i markedet.
• 3-års tommelfingerregel: Efter 3 år anses prisforskelle normalt ikke som særlige omstændigheder.
• Overvej en sagkyndig vurdering, hvis lav værdi kan give høj skat ved senere salg.

Hvad kan SkatteInform hjælpe med:

• SkatteInform kan vurdere om der i den konkrete sag foreligger særlige omstændigheder
• SkatteInform kan assistere og vejlede dig om den optimale værdiansættelse i den konkrete situation
• SkatteInform kan assistere med indberetning af de nødvendige oplysninger til Skattemyndighenderne
• SkatteInform kan vejlede om finansiering og indregning af gaver som del af købesummen ved overdragelse mellem nærtstående
• SkatteInform kan rådgive om overdragelsen er skattefri
• SkatteInform kan vejlede om evt. fradrag for tab
• SkatteInform kan rådgive om det er en god ide at anvende styresignalet
• SkatteInform kan hjælpe med, at alle frist regler overholdes

Ansvarsfraskrivelse:

Da ovenstående alene er vejledende, påtager vi os ikke ansvar for dispositioner, der måtte træffes på baggrund af ovenstående uden forudgående individuel rådgivning. Vi påtager os ikke ansvar for fejl og mangler.