Forslag om nye skatteregler, der kan hjælpe de studerende til en bolig
Hvert år flytter tusindvis af unge til København og andre større universitetsbyer for at begynde på en videregående uddannelse. Men i stedet for at fokusere på studiet må mange først kæmpe med en stor udfordring: at finde en overkommelig studiebolig.
Vi har undersøgt, om de gældende skatteregler hjælper de unge, eller om der er behov for at lempe skattereglerne for udlejere til studerende. Vi har nedenfor et forslag til, hvordan skattereglerne kan hjælpe de unge.
Udbuddet halter, efterspørgslen vokser
Det lave udbud og den høje efterspørgsel har ført til tårnhøje huslejer og ringe valgmuligheder for unge. Mange studerende ender i dyre privatlejligheder eller små værelser, som ligger langt over deres økonomiske råderum som fuldtidsstuderende.
Med en SU på cirka 7.000 kr. før skat er det næsten umuligt for mange at finde en bolig, de har råd til, medmindre de har andre indtægter eller tager SU lån til at supplere økonomien. Et skattefradrag på 2.500 kr. årligt, som regeringen har foreslået, kan give en smule økonomisk luft, men det løser ikke de strukturelle problemer på boligmarkedet.
Korttidsudlejning og Airbnb presser boligmarkedet yderligere
Et væsentligt problem på boligmarkedet er den omfattende korttidsudlejning via platforme som Airbnb. Der er fastsat en grænse på 70 udlejningsdage om året jf. Sommerhusloven §5, stk. 2, LBK nr. 400 af 12. april 2024 (kan hæves til 100 i enkelte kommuner).
Det betyder, at mange udlejere i praksis kun udlejer boliger til korttidsudlejning til turister i stedet for billige studenterboliger.
Skattereglerne gør det fordelagtigt at udleje igennem Airbnb, da man kan få et forhøjet skattefrit bundfradrag på kr. 33.500 i 2025, hvis du udlejer under 4 måneder og udlejningsbureauet indberetter indkomsten for dig.
For at læse mere om bundfradragsmetoderne kan de findes her: boligudlejning
Derimod er skattereglerne for langtidsudlejning af værelser over 4 mdr. mindre lempelige, men man kan dog få fradrag for 1,33% af ejendomsværdien og indkomsten beskattes som kapitalindkomst. Alternativt kan du vælge at få et bundfradrag på kr. 13.100 i 2025, hvorefter der alene skal betales skat af 60% af restlejen.
Såfremt man udlejer en hel bolig over 12 mdr., vil der være tale om personlig indkomst og væsentligt højere indkomstbeskatning og udlejer kan være omfattet af andre restriktive regler i lejeloven.
For at læse mere om de 3 beskatningsformer for erhvervsmæssig udleje (udleje af bolig i over 12 måneder) kan de findes her: erhvervsmæssig udlejning
Man skal dog være opmærksom på, at moms kan forekomme ved korttidsudlejning under 30 dage pr. udlejning, hvis lejeindtægten overstiger kr. 50.000 indenfor kalenderåret. Så længe man holder sig under denne grænse, er det dog en stor fordel med korttidsudlejning til turister fremfor langtidsudlejning til studerende. Ved korttidsudlejning kan der normalt tages en højere leje pr. dag.
Eksempel: korttidsudlejning vs. langtidsudlejning
Der tages udgangspunkt i, at udlejer ikke betaler topskat, da udlejers personlige indkomst og kapital indkomst sammenlagt er under grænsen for topskat. Personfradraget opbruges af lønindkomst.
Da der benyttes bundfradragsmetode for begge udlejningsformer, beskattes indtægten som kapitalindkomst.
Forudsætninger til eksemplerne nedenfor:
Korttidsudleje:
* Forudsat positiv nettokapitalindkomst
Langtidsudleje:
* Forudsat positiv nettokapitalindkomst
Af ovenstående beregninger ses, at udlejers rådighedsbeløb er større ved at anvende skattereglerne for kortidsudlejning (uden momspligt) ved at benytte en udlejningsplatform end ved at langtidsudleje. Ved korttidsudlejning vil lejen normalt være højere pr. dag og udlejer har derudover rådighed over ejendommen, den del af perioden, hvor lejligheden ikke er udlejet.
Det er derfor ikke overraskende, at der ikke findes et stort udbud af lejligheder til langtidsudlejning i de større universitetsbyer og København, som studerende kan benytte sig af.
Udlejningsreglerne for langtidsudlejning i under 12 måneder skal gøres mere attraktive, før udlejere vil finde denne mulighed interessant. I dag belønnes korttidsudlejning med gunstigere skatteincitamenter, hvilket på sigt fjerner boliger fra det almindelige boligmarked og i stedet gør plads til turister.
Fremtiden kræver mere end lappeløsninger
Hvis studerende skal have en fair chance på boligmarkedet, er der brug for skattelempelser som direkte tilsigter de studerende.
SkatteInforms løsningsforslag – Større fradrag ved langtidsudlejning til studerende
For at øge udbuddet af studieboliger er det nødvendigt at skabe attraktive vilkår for udlejere. Det skal være fordelagtigt at udleje til studerende frem for turister.
Vi foreslår derfor en økonomisk incitamentsordning, hvor langtidsudlejning til studerende også omfattes af yderligere 40 % fradrag efter at bundfradraget er fratrukket, på samme måde som ved korttidsudlejning, se vores beregning nedenfor:
Beregning af nettoindtægt efter skat ved langtidsudleje til studerende:
* Forudsat positiv nettokapitalindkomst
Forslaget giver skattelettelser ved udleje til studerende og samtidig letter presset på de studerende.
Flere udlejere vil vælge langtidsudleje til studerende.
Skattelettelsen vil være en billig måde for staten at skaffe flere boliger til de studerende på.
Ansvars fraskrivelse:
Vi påtager os ikke ansvar for dispositioner, der måtte træffes på baggrund af denne artikel uden forudgående individuel rådgivning. Ligeledes påtager vi os ikke ansvar for eventuelle fejl og mangler.
