Fast ejendom refererer til jord og alle bygninger eller strukturer, der er fastgjort til jorden. Dette inkluderer boliger, kommercielle bygninger, landbrugsejendomme og industriejendomme. Fast ejendom er ofte underlagt ejendomsskatter og reguleringer.
Ofte stillede spørgsmål om fast ejendom
1) Hvad er “fast ejendom”?
Fast ejendom er i udgangspunktet en grund med de bygninger, der hører til – fx parcelhus, rækkehus eller sommerhus.
Juridisk defineres fast ejendom ud fra matriklen: En “samlet fast ejendom” kan bestå af ét eller flere jordstykker, som efter reglerne skal holdes forenet.
Der er dog særlige tilfælde, som også regnes som fast ejendom:
- Ejerlejligheder: Har ikke eget matrikelnummer, men tilhører en moderejendom med matrikelnummer. De er dog registreret som selvstændige faste ejendomme i tingbogen og har eget ejerlejlighedsnummer og ejendomsblad.
- Bygninger på fremmed grund (fx et sommerhus på lejet grund): Behandles som selvstændige faste ejendomme med eget ejendomsblad, selv om grunden ejes af en anden.
Hvorfor er det vigtigt?
Når du køber, sælger, udlejer eller bygger om, er du omfattet af reglerne for fast ejendom – og de har betydning for både skat, moms og ejendomsvurdering.
2) Hvordan beskattes fast ejendom i hovedtræk?
Når du ejer eller bruger en bolig eller grund, møder du grundlæggende tre forskellige typer af beskatning og afgifter.
Løbende ejerskab: Som boligejer betaler du ejendomsværdiskat og kommunal grundskyld (ejendomsskat). Har du udlejning, beskattes lejeindtægterne efter de regler, der passer til omfanget – med fradrag for relevante udgifter.
Ved salg: Fortjeneste ved salg beskattes som udgangspunkt efter ejendomsavancebeskatningsloven. Skattefrihed kan opnås efter parcelhus- eller sommerhusreglen, hvis betingelserne er opfyldt. Dokumenterede forbedringsudgifter kan forhøje anskaffelsessummen og dermed reducere en skattepligtig avance, mens almindelig vedligeholdelse normalt ikke kan.
Moms: Levering (salg) og udlejning af fast ejendom er normalt momsfritaget. Der er dog vigtige undtagelser – især ved nye bygninger og byggegrunde – og erhvervsmæssig korttidsudlejning (hotel-lignende udlejning under ca. 1 måned) kan være momspligtig.
Det afgørende er altså, hvad du faktisk gør med ejendommen: om du bor der, udlejer, bygger om eller sælger – og om aktiviteten sker privat eller erhvervsmæssigt. I praksis starter vurderingen derfor altid med en kortlægning af anvendelse, varighed, eventuelle ombygninger og dine planer for udlejning eller salg.
3) Hvornår er salg af fast ejendom skattepligtigt – og hvornår skattefrit?
Udgangspunktet er, at fortjenesten ved salg er skattepligtig. Sælger du din egen helårsbolig, kan salget dog være skattefrit efter parcelhusreglen, hvis betingelserne om beboelse og areal-/udstykningsgrænser er opfyldt. Et sommerhus kan tilsvarende sælges skattefrit, hvis det reelt har været brugt som fritidsbolig.
Ved blandet brug (bolig og erhverv) sker der typisk en opdeling, så kun boligdelen kan være skattefri. Hvis ejendommen ejes via selskab eller forening, gælder andre regler, og her anbefales en konkret vurdering.
4) Hvad gælder ved delafståelser og rettigheder (fx udstykning eller servitut)?
Sælger du en udstykket del af din grund, behandles det som et almindeligt salg med avanceopgørelse. Vederlag for varige rådighedsindskrænkninger – fx en servitut – anses typisk også som en delafståelse. Midlertidige eller mere begrænsede rettigheder kan derimod falde udenfor.
I praksis er det vigtigt at få styr på den matrikulære proces, præcist hvad der afstås, og hvordan prisen fordeles mellem grund, bygning og eventuelle installationer.
5) Hvordan beskattes udlejning?
Udlejning kan spænde fra et værelse i din egen bolig til helårsudlejning af en separat lejlighed.
Værelse eller korttidsudlejning i egen bolig: Der findes særlige regler med bundfradrag og/eller skematisk opgørelse. Bundfradraget afhænger blandt andet af, om udlejningen sker via en platform eller et bureau, som indberetter indtægten.
Udlejning af en bolig, du ikke selv bor i: Behandles som udlejningsvirksomhed. Her skal du føre regnskab, og du kan fratrække relevante udgifter som vedligehold, fællesudgifter m.v.
Moms: Beboelsesudlejning er som hovedregel momsfritaget, men professionel korttidsudlejning kan være momspligtig.
Det første skridt er altid at få afklaret, om udlejningen er privat, delvis eller egentlig erhvervsmæssig – det styrer både, hvordan indkomsten skal opgøres, hvilke fradrag du har, og om der kan blive tale om moms.
6) Kan jeg bruge virksomhedsordningen (VSO) til udlejning?
Ja hvis udlejningen er erhvervsmæssig (fx helårsudlejning af en selvstændig bolig/erhvervsejendom). Korttidsudlejning/eget værelse er som udgangspunkt privat og uden for VSO. Ved blandet benyttelse kan kun den erhvervsmæssige del indgå.
Fordele: indkomstudjævning, opsparing til 22 % foreløbig skat og højere skatteværdi af renter. Husk særskilt økonomi og hæverækkefølgen—og virksomhedens aktiver må ikke stilles som sikkerhed for privat gæld.
7) Hvad bør jeg have styr på ved køb eller salg (fordeling og forbedringer)?
Det er vigtigt at lave en tydelig, skriftlig prisfordeling i købsaftalen mellem grund, bygning og installationer. Hvis parterne ikke gør det, kan Skattestyrelsen foretage en egen fordeling.
Saml og gem dokumentation for reelle forbedringsudgifter – fx tilbygning, nyt tag, nye vinduer – da de kan lægges til anskaffelsessummen og dermed reducere en eventuel skattepligtig avance. Almindelig vedligeholdelse kan som udgangspunkt ikke tillægges.
En praktisk checkliste er: købsaftale, BBR-oplysninger, tegninger, entreprisekontrakter, fakturaer, byggesag og eventuelle vurderingsrapporter.
8) Afskrivninger ved erhvervsmæssig udlejning (bygning, installationer, inventar)
Afskrivning forudsætter erhvervsmæssig anvendelse. Ved udlejning skelnes mellem selve bygningen, installationer og inventar/driftsmidler – og om udlejningen er beboelse eller andet erhverv.
Bygning: Udlejning til beboelse er som hovedregel ikke afskrivningsberettiget. Udlejning til andet erhverv (fx kontor, butik, lager) kan som udgangspunkt afskrives lineært efter afskrivningsloven. Forbedringer på en afskrivningsberettiget bygning lægges til afskrivningsgrundlaget.
Installationer (el, varme, ventilation, elevator m.v.): Installationer, der udelukkende betjener bygningen, følger samme afskrivningsregler som bygningen. I en- og tofamilieshuse samt ejerlejligheder til beboelse kan der ikke afskrives på installationer. Installationer, der betjener flere bygninger eller både privat og erhverv, behandles særskilt og fradrages forholdsmæssigt.
Inventar/driftsmidler (møbleret udlejning m.v.): Inventar, der ikke er en del af bygningen/installationerne, kan afskrives som driftsmidler (saldoafskrivning). Vurder altid, om et aktiv skattemæssigt er installation (følger bygningens regler) eller inventar (driftsmiddel).
Ved salg beskattes eventuelle genvundne afskrivninger, og afskrivningerne påvirker samtidig avanceopgørelsen. Praktisk: lav en klar prisfordeling ved køb/ombygning mellem grund, bygning, installationer og inventar, og gem teknisk dokumentation (BBR, beskrivelser og fakturaer).
Ansvarsfraskrivelse
Da ovenstående alene er vejledende påtager vi os ikke ansvar for dispositioner, der måtte træffes på baggrund af ovenstående uden forudgående individuel rådgivning. Vi påtager os ikke ansvar for fejl og mangler.